{"id":29809,"date":"2017-04-12T00:15:03","date_gmt":"2017-04-11T22:15:03","guid":{"rendered":"http:\/\/appelloalpopolo.it\/?p=29809"},"modified":"2017-04-12T11:07:20","modified_gmt":"2017-04-12T09:07:20","slug":"considerazioni-sulla-rendita-urbana-1a-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/?p=29809","title":{"rendered":"Considerazioni sulla rendita urbana (1a parte)"},"content":{"rendered":"

Riceviamo e volentieri pubblichiamo – a mo\u2019 di \u2018resoconto\u2019- le considerazioni dell\u2019arch. Massimo Rosolini<\/strong>, gi\u00e0 assessore all\u2019urbanistica del Comune di Latina, a margine dell\u2019incontro sui temi della rendita urbana organizzato dal FSI di Latina venerd\u00ec lo scorso 17 marzo.<\/em><\/p>\n

La questione della rendita urbana \u00e8 connessa alla crescita delle citt\u00e0, alla loro espansione che trasforma velocemente terreni agricoli in aree fabbricabili. Questo modifica la \u201cstaticit\u00e0\u201d della rendita fondiaria tradizionale nella dinamicit\u00e0 della rendita determinata dall\u2019incremento di valore che accade in seguito a decisioni di carattere urbanistico invece che di interventi per l\u2019aumento della redditivit\u00e0 agricola del terreno.<\/p>\n

Si tratta perci\u00f2 di una questione recente, che si presenta nella storia moderna assieme ed anzi come conseguenza del fenomeno dell\u2018urbanesimo e dunque non prima della seconda met\u00e0 del XIX sec. e che ha avuto un exploit in tempi di boom edilizio e di forte espansione urbana.<\/p>\n

Oggi, almeno in Europa, il fenomeno -nella sua forma assoluta- appare molto ridotto nella generalit\u00e0, come ridotta \u00e8 la tendenza all\u2019espansione urbana, e piuttosto concentrato su singole operazioni. Le citt\u00e0 non crescono pi\u00f9 molto, ma si trovano invece in un punto della loro storia in cui l\u2019imperativo \u00e8 soprattutto la trasformazione, la riqualificazione, la valorizzazione dell\u2019esistente, il ripristino della loro funzionalit\u00e0 soprattutto in relazione alla questione ambientale ed energetica. Questo vuol dire che le citt\u00e0 europee, ma soprattutto italiane, hanno bisogno di grandi investimenti sul loro tessuto e che, anche in relazione alla accresciuta attenzione al problema del consumo di suolo, ovvero di occupazione di superfici extraurbane connessa al danno ambientale che ne deriva, dovrebbe restringersi molto l\u2019aspettativa di nuove urbanizzazioni in espansione che abbiano come condizione la trasformazione di aree agricole in aree urbane.<\/p>\n

Dico “dovrebbe” perch\u00e9, almeno in Italia, i dati sul consumo di suolo continuano ad essere importanti (cresme), e perch\u00e9 l\u2019innalzamento di valore di terreni cos\u00ec trasformati \u00e8 cosi forte che permane da parte dei proprietari degli stessi (che spesso lo sono divenuti a seguito di una campagna acquisti effettuata proprio a questo fine) un vivo interesse a vedere i propri terreni oggetto di previsioni urbanistiche in espansione della citt\u00e0. \u00c8 noto, e perfino leggendario ormai, il ruolo nefasto che questo interesse ha rappresentato negli anni che dal secondo dopoguerra arrivano in fondo fino ad oggi per il territorio e per le citt\u00e0 italiane, ostacolando o affaticando in un duello infinito le intenzioni pubbliche di pianificazione o come si dice oggi di governo del territorio.<\/p>\n

La speculazione edilizia, che nasce proprio dall\u2019aspettativa di rendita urbana, \u00e8 stata praticata con tutti i mezzi. Favorita fino al 1967, ovvero fino al varo della Legge Ponte, dalle lacune della L. 1150\/42, ha proseguito, adattandosi ai contesti normativi successivi, costituendo sempre una tendenza alla deformazione di previsioni pianificatorie razionali e contribuendo a lasciare, seppure con forti differenze tra aree ed aree del territorio nazionale, i fenomeni urbani in perenne stato di criticit\u00e0.<\/p>\n

Come \u00e8 noto, una decisa iniziativa contro il fenomeno della rendita urbana (dunque sugli effetti negativi di questa sullo sviluppo delle citt\u00e0) fu assunta da Fiorentino Sullo, ministro democristiano ai Lavori Pubblici, che nel 1962 propose una legge di riforma urbanistica la quale cadde, insieme a lui, sotto i colpi di un\u2019opposizione senza quartiere che vide in piena azione, tra i molti, i suoi colleghi dirigenti democristiani. Una vicenda che lo stesso Sullo racconta benissimo nel libro Lo scandalo urbanistico<\/em> (Firenze, 1964).<\/p>\n

Sullo, riferendosi ad una possibilit\u00e0 gi\u00e0 presente nella L. 1150\/42 all\u2019art. 18, proponeva l\u2019esproprio per le aree in espansione previste nel piano e la vendita all\u2019asta del diritto di superficie per i lotti edificabili dopo che lo Stato avesse urbanizzato le aree stesse. L\u2019esproprio veniva indennizzato col valore agricolo dell\u2019area.<\/p>\n

Il problema stava, come \u00e8 intuibile, proprio nel prezzo di esproprio, che escludeva ogni speculazione, e sulla separazione tra propriet\u00e0 e diritto di superficie, ovvero tra propriet\u00e0 e diritto ad edificare.<\/p>\n

Stava cio\u00e8 sulla questione del cosiddetto jus aedifcandi<\/em> come inerente alla propriet\u00e0 del suolo. Questo principio risalente a Roma antica \u00e8 profondamente presente nella mentalit\u00e0 degli italiani, anche di quelli che ignorano la locuzione e che nel loro agire quotidiano certamente non si riferiscono a Roma antica. Lo dimostra la vigorosa attivit\u00e0 edilizia spontanea che gli stessi hanno praticato sui terreni di loro propriet\u00e0 ritenendo di non dover chiedere permesso a nessuno per il solo fatto che il terreno era loro. \u00c8 noto che questa sfrenata attivit\u00e0 edilizia libera, chiamata “abusivismo”, e svolta fuori da qualunque pianificazione e regola, dimostrante, diciamo cos\u00ec, la sostanziale incomprimibilit\u00e0 del diritto ad edificare in Italia, ha distrutto il territorio nazionale, imponendo spese alle casse pubbliche, danneggiando l\u2019economia del turismo, deturpando il paesaggio e non di rado inducendo gravi rischi di tipo idrogeologico. Non c\u2019\u00e8 bisogno di aggiungere che il fenomeno \u00e8 il sintomo pi\u00f9 immediato della inesistenza del senso dello Stato nella cultura diffusa nel paese.<\/p>\n

Inesistenza del senso dello Stato che \u00e8 il rovescio della medaglia, diciamo cos\u00ec, diabolico, di quella cultura moderna della libert\u00e0 che, nata in Inghilterra nel XVII sec., annovera come sappiamo il diritto alla propriet\u00e0 tra i diritti naturali ed inalienabili dell\u2019individuo allo scopo evidente di porre un argine al dispotismo del sovrano. Principio che si trova del resto in continuit\u00e0 con la cultura inaugurata dalla Magna Carta nella stessa Inghilterra gi\u00e0 nel XIII sec.. Principi e cultura che non sono esattamente quelli in nome dei quali si \u00e8 operato lo sfascio urbanistico d\u2019Italia.<\/p>\n

La pianificazione urbanistica in Italia \u00e8 stata vanificata dalla speculazione in vista dell\u2019arricchimento ovvero in vista della rendita urbana, e da una diffusa cultura di tipo \u201cfamilistico amorale\u201d, per riprendere la celebre ed ancora attualissima definizione di E. Banfield, che ha in spregio qualunque interesse collettivo. Due cose che con la libert\u00e0 non c\u2019entrano niente. Due comportamenti profondamente illiberali ed espressione di una sottocultura civile, che vengono normalmente assimilati al liberismo solo perch\u00e9 ci sono di mezzo i soldi e l\u2019indifferenza nei confronti delle regole e persino della legge.<\/p>\n

Questo perch\u00e9 normalmente i termini “libert\u00e0” e “Stato” sono intesi come antitetici, e quando si parla di libert\u00e0 riferendosi agli ordinamenti sociali si scivola subito nell\u2019immagine del laissez-faire<\/em> di ottocentesca memoria, e nelle teorie degli economisti classici che credevano nel mercato che si autoregola producendo tra l\u2019altro la piena occupazione etc.. E\u2019 vero il contrario, perch\u00e9 nessun \u201cmercante\u201d ama competere, n\u00e9 chiede che la concorrenza sia mantenuta, ma desidera invece che sia eliminata, o attenuata al massimo, e quando pu\u00f2 opera direttamente per distruggerla.<\/p>\n

Chi opera nel mercato non vuole il mercato, sogna il monopolio. Suo, naturalmente. Il mercato non vuole regole non per affermare la libert\u00e0, ma per soffocarla. Abbiamo vissuto di recente la stagione in cui la privatizzazione di importanti servizi pubblici \u00e8 stata chiamata ipocritamente liberalizzazione, mentre era solo la trasformazione di monopoli pubblici in monopoli privati, lesivi della democrazia e prossimi al dispotismo di cui sopra. La verit\u00e0 \u00e8 che la Libert\u00e0 e lo Stato non sono affatto antitetici, ma anzi debbono essere complementari.<\/p>\n

Dopo che si \u00e8 riconosciuta collettivamente la libert\u00e0 come il valore primo della persona, lo Stato che rappresenta la volont\u00e0 collettiva si costituisce proprio per garantire e difendere la libert\u00e0 della persona. Ovvero la reale concorrenza tra soggetti posti in condizione di medesime opportunit\u00e0, l\u2019accesso di ciascuno a tutte le opportunit\u00e0 che la vita associata offre, il rispetto reale della propria sfera personale, le garanzie di una vita dignitosa, la difesa da ogni aggressione, non ultima quella di tipo economico etc\u2026. E siccome tutto questo, senza bisogno di evocare l\u2019homo homini lupus<\/em> di hobbesiana memoria, non \u00e8 affatto un dato scontato nella interazione di soggetti e interessi diversi che in una societ\u00e0 si costituiscono, contrariamente a quello che si pensa la Libert\u00e0 ha bisogno dello Stato e il cosiddetto Stato Liberale non pu\u00f2 essere uno Stato debole, ma deve essere uno Stato forte.<\/p>\n

Forte appunto nel difendere la Libert\u00e0. Tutt\u2019altra cosa dalla concezione semplicemente liberista che finisce per favorire obiettivamente l\u2019azione e gli interessi del pi\u00f9 forte.<\/p>\n

Per tornare a noi, la speculazione edilizia in vista di rendita urbana e in dispregio di qualunque principio di pianificazione del territorio \u00e8 appunto un esempio di interesse di un singolo o di pochi che tende a sovrapporsi e a deformare gli obiettivi generali di una organizzazione ottimale del territorio e della libera vita di ciascuno su di esso a cui la pianificazione tende.<\/p>\n

Come abbiamo detto, la proposta di Sullo cadde prima di essere approvata, ma tuttavia, anche se fosse passata, se la sarebbe dovuta vedere con la questione degli espropri la quale ha avuto in Italia una vicenda lunga e complessa che ha visto pi\u00f9 volte contrapporsi atti legislativi e pronunce della Corte Costituzionale. Soprattutto in merito alla misura ed al criterio da assumersi per gli indennizzi.<\/p>\n

La prima Legge sulle espropriazioni per pubblica utilit\u00e0 del neonato Stato unitario d\u2019Italia, la Legge 2359 del 1865 (art. 39) prevede il ristoro del valore venale del bene espropriato. Il riferimento \u201ccostituzionale\u201d\u00e8 ovviamente lo Statuto Albertino secondo cui la propriet\u00e0 privata \u00e8 inviolabile, ed il concetto \u00e8 posto tra i principi generali.<\/p>\n

Nella Costituzione repubblicana, viceversa, all\u2019art. 42, la propriet\u00e0 privata \u00e8 riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti<\/em>. Non \u00e8 pi\u00f9 dichiarata inviolabile. L\u2019argomento \u00e8 \u201cdeclassato\u201d nel titolo dei rapporti economici. Tuttavia essa pu\u00f2 essere espropriata solo per motivi di interesse generale e dietro un giusto indennizzo. L\u2019articolo, sia detto per inciso, mostra, e non \u00e8 il solo, il laborioso compromesso tra orientamenti differenti che port\u00f2 alla stesura del testo costituzionale e, in particolare qui, l\u2019influenza di quella parte dei padri costituenti che la propriet\u00e0 privata l\u2019avrebbe direttamente abolita volentieri.<\/p>\n

Negli anni \u201970 la Legge per la casa n. 865 del 1971 introducendo il valore agricolo medio per le aree extraurbane,come base per la determinazione dei valori di esproprio, e la Legge Bucalossi n. 10 del 1977 che introduce la concessione edilizia in luogo della licenza edilizia e separa la propriet\u00e0 dei suoli dal diritto ad edificare il quale \u00e8 appunto concesso dallo Stato che lo detiene, con la conseguenza che i suoli possono essere espropriati prescindendo dalla loro vocazione edificatoria, costituiscono un \u201ccorpus\u201d di norme che favoriscono l\u2019intervento pubblico mettendolo al riparo dalle tensioni costituite dagli interessi della propriet\u00e0 fondiaria.<\/p>\n

Come \u00e8 noto, per\u00f2, la sentenza della Corte Costituzionale n.5 del 30 gennaio 1980 dichiarer\u00e0 la incostituzionalit\u00e0 di queste norme dove contrastano con art. 3 e art. 42 Cost. e riafferma lo jus aedificandi<\/em> che \u201ccontinua ad inerire alla propriet\u00e0\u201d.<\/p>\n

Il senso \u00e8 anche quello di tutelare secondo l\u2019art. 3 Cost. l\u2019uguaglianza tra i cittadini anche in merito ai rapporti economici. Infatti riconoscere all\u2019espropriato un indennizzo che in forza del tipo di calcolo stabilito dalla legge si allontana di molto dal valore di una libera contrattazione che un proprietario di un bene analogo a quello espropriato potrebbe ottenere configura una forzata diseguaglianza. In questo conta molto il principio, ma diciamo meglio, il fatto, che i valori che il mercato attribuisce ai beni prescindono dalle categorie urbanistiche o catastali di questi. Vale a dire che un terreno, ancorch\u00e9 classificato come agricolo se ubicato in posizione di facile urbanizzazione, si pu\u00f2 aspettare dal mercato un apprezzamento molto superiore a quello formalmente riconoscibile alla sua categoria.<\/p>\n

Questo bruto fatto istituisce la questione della diseguaglianza tra dei proprietari di beni in tutto analoghi, dove uno sia espropriato per pubblica utilit\u00e0, l\u2019altro lasciato libero di contrattare il prezzo del suo bene sul mercato.<\/p>\n

Il confronto-contrasto tra Legislatore e Giudice delle leggi conosce vicende alterne, e si conclude (per il momento) con le sentenze della Corte Costituzionale 348 e 349 del 2007, che intervengono dopo che la legge 359\/92 all\u2019 art 5 bis e il TU degli espropri nel 2001 avevano di nuovo distanziato il valore degli indennizzi dal prezzo di mercato delle aree occupate e\/o espropriate.<\/p>\n

Ma, soprattutto, queste intervengono dopo la riforma del titolo V della Costituzione che, sempre nel 2001, ha modificato l\u2019art. 117 introducendo un nuovo rapporto con l\u2019ordinamento comunitario europeo e con gli obblighi internazionali. Dice infatti che \u201cla potest\u00e0 legislativa \u00e8 esercitata dallo Stato e dalle Regioni nel rispetto della Costituzione, nonch\u00e9 dei vincoli derivanti dall\u2019ordinamento comunitario e dagli obblighi internazionali<\/em>\u201d.<\/p>\n

 <\/p>\n

[continua]<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Riceviamo e volentieri pubblichiamo – a mo\u2019 di \u2018resoconto\u2019- le considerazioni dell\u2019arch. Massimo Rosolini, gi\u00e0 assessore all\u2019urbanistica del Comune di Latina, a margine dell\u2019incontro sui temi della rendita urbana organizzato dal FSI di Latina venerd\u00ec lo scorso 17 marzo. La questione della rendita urbana \u00e8 connessa alla crescita delle citt\u00e0, alla loro espansione che trasforma velocemente terreni agricoli in aree fabbricabili. Questo modifica la \u201cstaticit\u00e0\u201d della rendita fondiaria tradizionale nella dinamicit\u00e0 della rendita determinata dall\u2019incremento...<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":29832,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":true,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false},"version":2}},"categories":[2471,6],"tags":[5643,5642,3542,5640,3543,5641,5639],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/wp-content\/uploads\/2017\/04\/abusivismo-edilizio.jpg","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p7ZaJ4-7KN","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29809"}],"collection":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=29809"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29809\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":29958,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29809\/revisions\/29958"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/29832"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=29809"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=29809"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=29809"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}