{"id":29830,"date":"2017-04-18T00:53:40","date_gmt":"2017-04-17T22:53:40","guid":{"rendered":"http:\/\/appelloalpopolo.it\/?p=29830"},"modified":"2017-04-12T23:00:40","modified_gmt":"2017-04-12T21:00:40","slug":"considerazioni-sulla-rendita-urbana-2a-parte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/?p=29830","title":{"rendered":"Considerazioni sulla rendita urbana (2a parte)"},"content":{"rendered":"

Riceviamo e volentieri pubblichiamo – a mo\u2019 di \u2018resoconto\u2019- le considerazioni dell\u2019arch. Massimo Rosolini<\/strong>, gi\u00e0 assessore all\u2019urbanistica del Comune di Latina, a margine dell\u2019incontro sui temi della rendita urbana organizzato dal FSI di Latina venerd\u00ec lo scorso 17 marzo.<\/em><\/p>\n

Tra gli obblighi internazionali c\u2019\u00e8 sicuramente quello del rispetto della Convenzione Europea per i Diritti Umani firmata a Roma nel 1950 e a Parigi nel 1952. Proprio a Parigi sar\u00e0 firmato il protocollo addizionale alla convenzione che al 1\u00b0 articolo recita: Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno pu\u00f2 essere privato della sua propriet\u00e0 se non per causa di pubblica utilit\u00e0 e alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale\u2026..\u201d<\/i><\/span><\/p>\n

Con l\u2019effetto di riportare la propriet\u00e0 privata tra i diritti tutelati da principi generali e sostanzialmente inviolabili. Cosa che per noi in Italia significa, diciamo cos\u00ec, tornare allo Statuto Albertino su un punto in verit\u00e0 assai attenuato dal trattamento che la Costituzione repubblicana riserva alla propriet\u00e0 privata: semplicemente riconosciuta dalla legge<\/i> ma non difesa come principio costituzionale in s\u00e9.<\/span><\/p>\n

La riforma del titolo V ha dunque l\u2019effetto indiretto di assorbire, in sostanza, il principio CEDU tra i principi costituzionali. Nella costituzione (art.42) si rimanda all\u2019azione della legge, nella CEDU la legge \u00e8 sottoposta al principio generale.<\/span><\/p>\n

Le sentenze della corte costituzionale n. 348 e n. 349 del 2007 dichiarano, dunque, la incostituzionalit\u00e0 dell\u2019art. 5bis della legge 359 del 92 e dell\u2019art.37 del TU sugli espropri, proprio in relazione al nuovo art. 117 della Costituzione e dell art.1 del protocollo aggiuntivo della Convenzione Europea per la salvaguardia dei Diritti Umani (CEDU), con l\u2019effetto di riportare di nuovo al valore venale le indennit\u00e0 di esproprio e di occupazione. In sostanza ancora al principio della L. 2359\/1865.<\/span><\/p>\n

Questo breve excursus<\/em> per dire che oggi l\u2019espropriazione per pubblica utilit\u00e0 \u00e8 di nuovo particolarmente onerosa per la PA. L\u2019aspettativa di rendita urbana proveniente da attribuzione di nuove destinazioni d\u2019uso che accrescano il valore di mercato di un area destinata sia ad espansione che a trasformazione, \u00e8 pienamente legittimata, e dunque la realizzazione della parte pubblica, l\u2019urbanizzazione primaria e secondaria delle aree pianificate, particolarmente difficile.<\/span><\/p>\n

Se si tiene conto che la principale causa del degrado delle nostre citt\u00e0, che non a caso si riscontra in zone periferiche, ovvero di recente urbanizzazione, si deve alla incompleta realizzazione degli interventi pubblici ed alla carenza di dotazione dei cosiddetti standard, si comprende come il prezzo per le acquisizioni di aree rappresenti un elemento decisivo per la qualit\u00e0 delle nostre citt\u00e0, soprattutto delle loro aree pubbliche. Si pu\u00f2 discutere a lungo su quali siano le molte cause della cosiddetta bruttezza delle citt\u00e0 contemporanee, specialmente in Italia dove il confronto con il patrimonio di centri urbani storici di ineguagliabile bellezza \u00e8 particolarmente stridente, ma certo la incompletezza della loro realizzazione e la conseguente incuria fa la prima differenza.<\/span><\/p>\n

L\u2019ipotesi di Sullo cadde politicamente e la Corte Costituzionale, come abbiamo visto non fa sconti. Come fa, dunque, la PA a costruire una citt\u00e0 per tutti garantendo la qualit\u00e0 ed il decoro necessario almeno alla parte pubblica di essa?<\/span><\/p>\n

Al momento non sembra esserci altra via che quella di evitare del tutto gli espropri aggirando il problema.<\/span><\/p>\n

La disciplina urbanistica ha da tempo ormai prodotto il concetto di perequazione. Concetto che anch\u2019esso si sviluppa da qualcosa che gi\u00e0 la L.1150\/ 42 contiene quando considera la possibilit\u00e0 di pianificare per comparti edificatori. La perequazione non toglie il diritto ad edificare ai proprietari dei suoli che ne rimangono titolari ma lo svincola materialmente dai singoli fondi andando a distribuire sull\u2019insieme del piano le volumetrie reali che vi corrispondono secondo un disegno urbano libero da condizionamenti, giacch\u00e9 \u00e8 superato il conflitto tra chi beneficia di previsioni di edificazione e chi \u00e8 gravato di vincoli preordinati all\u2019esproprio perch\u00e9 proprietario di terreni su cui il disegno urbanistico ha posizionato parti pubbliche: strade, verde, scuole etc.. <\/span><\/p>\n

La perequazione urbanistica risolve perci\u00f2 in un certo modo il problema perch\u00e9 attribuisce diritti edificatori uguali a tutte le aree pianificate e pone la cessione gratuita delle aree destinate alle urbanizzazioni in cambio, appunto, dei diritti edificatori attribuiti che i proprietari delle aree soddisferanno partecipando in quota proporzionale alla realizzazione delle previsioni del piano. La PA non spende denaro se non per realizzare le opere di sua competenza che per\u00f2 dovrebbero essere pagate dai contributi per l\u2019urbanizzazione dovuti da parte di chi costruisce, ovvero di chi si avvale del diritto ad edificare che il piano prevede. Nel caso di una PA che non sia in deficit per le spese correnti da colmare con gli incassi derivanti dagli oneri edilizi il cerchio sarebbe chiuso. Sennonch\u00e9 neanche questo \u00e8 semplice visto lo stato delle economie dei Comuni, oramai praticamente abbandonati a loro stessi ed alla loro capacit\u00e0 di autofinanziarsi, o limitati negli investimenti dall\u2019osservanza al patto di stabilit\u00e0.<\/span><\/p>\n

La impossibilit\u00e0 sostanziale della PA di operare sul territorio mediante espropri onerosi per poi realizzare opere pubbliche egualmente a carico del pubblico bilancio, ha imposto ormai, tra PA e privati proprietari dei suoli e\/o privati capaci di realizzare opere, un rapporto di tipo negoziale. Vale a dire che la PA opera sul territorio ormai frequentemente in regime di partnership con il privato. Questo come \u00e8 intuitivo impone ad essa un requisito in pi\u00f9. Alla capacit\u00e0 di pianificare secondo i bisogni della collettivit\u00e0, che \u00e8 il suo ruolo tradizionale, si deve aggiungere quello di saper attrarre su questo obiettivo l\u2019interesse dei privati: proprietari e imprese.<\/span><\/p>\n

Non potendo dunque semplicemente liquidare i proprietari dei suoli con somme adeguate n\u00e9 agevolmente pagare direttamente le imprese che appaltano le opere pubbliche, n\u00e9 infine disponendo di competenze e risorse per gestire servizi complessi, la PA \u00e8 costretta a scambiare col partner privato una moneta astratta ma dalle conseguenze molto concrete: i diritti edificatori, che la PA stessa e in particolare i Comuni amministrano mediante la pianificazione urbanistica come loro specifica prerogativa. <\/span><\/p>\n

Nel piano perequativo l\u2019attribuzione di diritti edificatori omogenei – anzi uguali – a tutti i proprietari dei suoli, con conseguente liberazione a costo zero delle aree per l\u2019urbanizzazione, \u00e8 intrinseca alla pianificazione e nasce con essa. Il che comporta che l\u2019entit\u00e0 di tali diritti \u00e8 stabilita in base alla decisione collettiva e tecnicamente verificabile di quale carico insediativo si pu\u00f2 ragionevolmente attribuire ad un area,ad un comparto, ad una citt\u00e0. Diversamente, nel caso di una trattativa puntuale tra PA e propriet\u00e0, finalizzata alla realizzazione di un singolo progetto di trasformazione urbana, la materia della quantit\u00e0 di edificabilit\u00e0 che la PA pu\u00f2 attribuire in cambio della cessione gratuita delle aree per spazi ed impianti pubblici e spesso per la realizzazione degli impianti stessi, \u00e8 definita volta per volta. Ed impegna l\u2019amministrazione nella definizione della compensazione urbanistica opportuna.<\/span><\/p>\n

Sono di questi giorni, ad esempio, la questione del nuovo stadio della Roma e le alterne posizioni dell\u2019amministrazione della capitale sul punto. Dopo una crisi politica, un bel po\u2019 di parapiglia e la sostituzione di un assessore , siamo informati che il Comune di Roma dar\u00e0 il suo assenso alla realizzazione dello stadio proposto da un gruppo privato perch\u00e9 si \u00e8 giunti a tagliare del 50% le volumetrie inizialmente richieste dai privati come compensazione della realizzazione dello stadio stesso e di tutte le infrastrutture necessarie ad urbanizzare la zona. <\/span><\/p>\n

Chi \u00e8 informato dei fatti solo dalla stampa non pu\u00f2 certo valutare se l\u2019equilibrio \u00e8 stato raggiunto senza danno ed anzi con vantaggio per il territorio romano e si deve accontentare del risultato dichiarato senza sapere se si tratta di un obiettivo raggiunto per la citt\u00e0, un atto puramente demagogico o, peggio, un\u2019operazione pesantemente speculativa.<\/span><\/p>\n

C\u2019\u00e8 da osservare che essendo le citt\u00e0 sempre pi\u00f9 bisognose di trasformazioni del gi\u00e0 costruito, di riqualificazioni delle parti degradate, di recupero e riconversione di siti dismessi, di sostituzione del patrimonio edilizio obsoleto per aumentarne l\u2019efficienza energetica e diminuirne l\u2019impatto sull\u2019ambiente, di modernizzazione ed incremento degli impianti pubblici, e decisamente meno di previsioni di espansione, esse sono impegnate piuttosto su interventi puntuali che non su pianificazioni estese. Almeno non su pianificazioni di tipo tradizionale. Il che comporta un accentuazione del carattere negoziale della progettazione urbanistica. <\/span><\/p>\n

Questo vuol dire anche che la tradizionale aspettativa di rendita urbana che ha caratterizzato le pressioni speculative negli anni dell\u2019espansione, limitata in fondo ad un gioco di posizionamento, si sposta appunto verso la negoziazione con la PA di accordi complessi di cessione di aree e di realizzazione di opere, in cambio di diritti edificatori. E non si consuma diciamo cos\u00ec una volta per tutte ad ogni Piano Regolatore, ma \u00e8 sempre attiva e richiede alla PA un\u2019attivit\u00e0 continua di valutazione e selezione delle proposte di intervento.<\/span><\/p>\n

E\u2019 una PA debole o forte quella che deve adeguarsi ad una modalit\u00e0 simile? Sarebbe un grave errore scambiare la flessibilit\u00e0 che un approccio del genere richiede per debolezza. Credere che una PA minima, con meno vincoli, meno principi condivisi e fondanti, con una visione della citt\u00e0 meno netta e chiara, e soprattutto meno dichiarata, possa essere congeniale alla negoziazione, alla realizzazione di interventi urbani in partnership con le parti private. \u00c8 evidente il contrario. Solo un PA forte, chiara nei suoi indirizzi e totalmente trasparente, che tenga fermo l\u2019obiettivo comune di ottenere il massimo beneficio per la citt\u00e0 e che sia in grado di misurare e dimostrare ogni volta questo beneficio, che abbia saputo costruire una sua visione del futuro del territorio che governa e soprattutto condividere questa visione consentendo il controllo democratico delle aspettative e dei risultati attesi, pu\u00f2 negoziare con le forze economiche private facendo si che le aspettative di semplice rendita urbana non distorcano il progetto per la citt\u00e0, ma che le convenienze parziali siano trasformate in ricchezza per la citt\u00e0 e in aumento reale della qualit\u00e0 della vita per tutti. <\/span><\/p>\n

\u00c8 il contrario della deregulation,<\/em> ma anche dell\u2019ipertrofia del potere burocratico che frena le iniziative e drena tangenti. Non \u00e8 per niente facile perch\u00e9 ci vuole una politica autorevole e con capacit\u00e0 costruttive, nulla di simile ai liberismi e populismi che oggi si dividono il campo.<\/span><\/p>\n

Qui<\/a> la prima parte dell’intervento<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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