Riceviamo e volentieri pubblichiamo – a mo\u2019 di “resoconto”- le considerazioni dell\u2019arch. Massimo Rosolini, gi\u00e0 assessore all\u2019urbanistica del Comune di Latina, a margine dell\u2019incontro sui temi della rendita urbana organizzato dal FSI di Latina venerd\u00ec 17 marzo.<\/p>\n
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La questione della rendita urbana \u00e8 connessa \u00a0alla crescita delle citt\u00e0,\u00a0 alla loro espansione che trasforma velocemente terreni agricoli in aree fabbricabili. Questo modifica la \u201cstaticit\u00e0\u201d della rendita fondiaria tradizionale nella dinamicit\u00e0 della rendita determinata\u00a0 dall\u2019incremento di valore che accade in seguito a decisioni di carattere urbanistico invece che di interventi per l\u2019 aumento della redditivit\u00e0 agricola del terreno.<\/p>\n
Si tratta perci\u00f2 di una questione recente, che si presenta nella storia moderna assieme \u00a0ed anzi come conseguenza del fenomeno dell\u2018urbanesimo e dunque non prima della seconda met\u00e0 del XIX sec. e che ha avuto un exploit in tempi di boom edilizio e di forte espansione urbana.<\/p>\n
\u00a0Oggi, almeno in Europa, il fenomeno -nella sua forma assoluta- \u00a0appare molto ridotto nella generalit\u00e0, \u00a0come ridotta \u00e8 la tendenza all\u2019espansione urbana, e piuttosto concentrato su singole operazioni. Le citt\u00e0 non crescono pi\u00f9 molto, ma si trovano invece in un punto della loro \u00a0storia in cui l\u2019imperativo \u00e8 soprattutto la trasformazione, la riqualificazione, la valorizzazione dell\u2019esistente, il ripristino della loro funzionalit\u00e0 soprattutto in relazione alla questione ambientale ed energetica. Questo vuol dire che le citt\u00e0 europee, ma soprattutto italiane hanno bisogno di grandi investimenti \u00a0sul loro tessuto e che, anche in relazione alla accresciuta attenzione al problema del consumo di suolo, ovvero di occupazione di superfici extraurbane connessa al danno ambientale che ne deriva, dovrebbe restringersi molto l\u2019aspettativa di nuove urbanizzazioni in espansione che abbiano come condizione la trasformazione di aree agricole in aree urbane. Dico dovrebbe perch\u00e9 almeno in Italia i dati sul consumo di suolo continuano ad essere importanti (cresme), e perch\u00e9 l\u2019innalzamento di valore di terreni cos\u00ec trasformati \u00e8 cosi forte che permane da parte dei proprietari degli stessi (che spesso lo sono divenuti a seguito di una campagna acquisti effettuata proprio a questo fine) un vivo interesse a vedere i propri terreni oggetto di previsioni urbanistiche in espansione della citt\u00e0. \u00c8 noto, e perfino leggendario ormai, il ruolo nefasto che questo interesse ha rappresentato negli anni che dal secondo dopoguerra arrivano in fondo fino ad oggi \u00a0per il territorio e per le citt\u00e0 italiane, ostacolando o affaticando in un duello infinito le intenzioni pubbliche di pianificazione o come si dice oggi di governo del territorio.<\/p>\n
La speculazione edilizia, che nasce proprio dall\u2019aspettativa di rendita urbana, \u00e8 stata praticata con tutti i mezzi. Favorita fino al 1967, ovvero fino al varo della Legge Ponte, dalle lacune della L.1150\/42, ha proseguito, adattandosi ai contesti normativi successivi, costituendo sempre una tendenza alla deformazione di previsioni pianificatorie razionali e contribuendo a lasciare, seppure con forti differenze tra aree ed aree del territorio nazionale, i fenomeni urbani in perenne stato di criticit\u00e0.<\/p>\n
Come \u00e8 noto, una decisa iniziativa contro il fenomeno della rendita urbana (dunque sugli effetti negativi di questa sullo sviluppo delle citt\u00e0) fu assunta da Fiorentino Sullo, ministro Democristiano ai Lavori Pubblici, che nel 1962 propose una legge di riforma urbanistica la quale cadde, insieme a lui, sotto i colpi di un\u2019opposizione senza quartiere che vide in piena azione, tra i molti, i suoi colleghi dirigenti democristiani. Una vicenda che lo stesso Sullo racconta benissimo nel libro \u201clo scandalo urbanistico\u201d<\/em>(Firenze, 1964).<\/p>\n \u00a0Sullo, riferendosi ad una possibilit\u00e0 gi\u00e0 presente nella L.1150\/42 all\u2019art.18, proponeva l\u2019esproprio \u00a0per le aree in espansione previste nel piano e la vendita all\u2019asta del diritto di superficie per i lotti edificabili dopo che lo Stato avesse urbanizzato le aree stesse. L\u2019esproprio veniva indennizzato col valore agricolo dell\u2019area.<\/p>\n Il problema stava, come \u00e8 intuibile, proprio nel prezzo di esproprio, che escludeva ogni speculazione, e sulla separazione tra propriet\u00e0 e diritto di superficie, ovvero tra propriet\u00e0 e diritto ad edificare.<\/p>\n Stava cio\u00e8 sulla questione del cosiddetto jus aedifcandi come inerente alla propriet\u00e0 del suolo. Questo principio risalente a Roma antica \u00e8 profondamente presente nella mentalit\u00e0 degli italiani, anche di quelli che ignorano la locuzione e che nel loro agire quotidiano certamente non si riferiscono a Roma antica. Lo dimostra la vigorosa attivit\u00e0 edilizia spontanea che gli stessi hanno praticato sui terreni di loro propriet\u00e0 ritenendo di non dover chiedere permesso a nessuno per il solo fatto\u00a0 che il terreno era loro. \u00c8 noto che questa sfrenata attivit\u00e0 edilizia libera, chiamata abusivismo, e svolta fuori da qualunque pianificazione e regola, dimostrante, diciamo cos\u00ec, la sostanziale incomprimibilit\u00e0 del diritto ad edificare in Italia, ha distrutto il territorio nazionale, imponendo spese alle casse pubbliche, danneggiando l\u2019economia del turismo, deturpando il paesaggio e non di rado inducendo gravi rischi di tipo idrogeologico. Non c\u2019\u00e8 bisogno di aggiungere che il fenomeno \u00e8 il sintomo pi\u00f9 immediato della inesistenza del senso dello Stato nella cultura diffusa nel paese.<\/p>\n Inesistenza del senso dello Stato che \u00e8 il rovescio della medaglia, diciamo cos\u00ec, diabolico, di quella cultura moderna della libert\u00e0 che, nata in Inghilterra nel XVII sec., annovera\u00a0 come sappiamo il diritto alla propriet\u00e0 tra i diritti naturali ed inalienabili\u00a0 dell\u2019individuo allo scopo evidente di porre un argine al dispotismo del sovrano. Principio che si trova del resto in continuit\u00e0 con la cultura inaugurata dalla Magna Carta nella stessa Inghilterra gi\u00e0 nel XIII sec.. Principi e cultura che \u00a0non sono esattamente quelli in nome dei quali si \u00e8 operato lo sfascio urbanistico d\u2019Italia.<\/p>\n La pianificazione urbanistica in Italia \u00e8 stata vanificata dalla speculazione in vista dell\u2019arricchimento ovvero in vista della rendita urbana, e da una diffusa cultura di tipo \u201cfamilistico amorale\u201d, per riprendere la celebre ed ancora attualissima definizione di E. Banfield, che ha in spregio qualunque interesse collettivo. Due cose che con la libert\u00e0 non c\u2019entrano niente. Due comportamenti profondamente illiberali ed espressione di una sottocultura civile, che vengono normalmente assimilati al liberismo solo perch\u00e9 ci sono di mezzo i soldi e l\u2019indifferenza nei confronti delle regole e persino della legge. Questo perch\u00e9 normalmente i termini di libert\u00e0 e Stato sono intesi come antitetici, e quando si parla di libert\u00e0 riferendosi agli ordinamenti sociali si scivola subito nell\u2019immagine del laissez-faire di ottocentesca memoria, e nelle teorie degli economisti classici che credevano nel mercato che si autoregola producendo tra l\u2019altro la piena occupazione etc.. E\u2019 vero il contrario,\u00a0 perch\u00e9 nessun \u201cmercante\u201d ama competere, n\u00e9 chiede che la concorrenza sia mantenuta, ma desidera invece che sia eliminata, o attenuata al massimo, e quando pu\u00f2 opera direttamente per distruggerla. Chi opera nel mercato non vuole il mercato, sogna il monopolio. Suo, naturalmente. Il mercato non vuole regole non per affermare la libert\u00e0, ma per soffocarla. Abbiamo vissuto di recente la stagione in cui la privatizzazione di importanti servizi pubblici \u00e8 stata chiamata ipocritamente liberalizzazione, mentre era solo la trasformazione di monopoli pubblici in monopoli privati, lesivi della democrazia e prossimi al dispotismo di cui sopra. La verit\u00e0 \u00e8 che la Libert\u00e0 e lo Stato non sono affatto antitetici, ma anzi debbono essere complementari. Dopo che si \u00e8 riconosciuta collettivamente la libert\u00e0 come il valore primo della persona, lo Stato che rappresenta la volont\u00e0 collettiva si costituisce proprio per garantire e difendere la libert\u00e0 della persona. Ovvero la reale concorrenza tra soggetti posti in condizione di medesime opportunit\u00e0, l\u2019accesso di ciascuno a tutte le opportunit\u00e0 che la vita associata offre, il rispetto reale della propria sfera personale, le garanzie di una vita dignitosa, la difesa da ogni aggressione, non ultima quella di tipo economico etc\u2026. E siccome tutto questo, senza bisogno di evocare l\u2019homo homini lupus<\/em> di hobbesiana memoria, non \u00e8 affatto un dato scontato nella interazione di soggetti e interessi diversi che in una societ\u00e0 si costituiscono, contrariamente a quello che si pensa la Libert\u00e0 ha bisogno dello Stato e il cosiddetto Stato Liberale non pu\u00f2 essere uno Stato debole, ma deve essere uno Stato forte. Forte appunto nel difendere la Libert\u00e0. Tutt\u2019altra cosa dalla concezione semplicemente liberista che finisce per favorire obiettivamente l\u2019azione e gli interessi del pi\u00f9 forte.<\/p>\n Per tornare a noi, la speculazione edilizia in vista di rendita urbana e in dispregio di qualunque principio di pianificazione del territorio \u00e8 appunto un esempio di interesse di un singolo o di pochi che tende a sovrapporsi e a deformare gli obiettivi generali di una organizzazione ottimale del territorio e della \u00a0libera vita di ciascuno su di esso a cui la pianificazione tende.<\/p>\n Come abbiamo detto la proposta di Sullo cadde prima di essere approvata, ma tuttavia anche se fosse passata, se la sarebbe dovuta vedere con la questione degli espropri la quale ha avuto in Italia una vicenda lunga e complessa che ha visto pi\u00f9 volte contrapporsi atti legislativi e pronunce della Corte Costituzionale. Soprattutto in merito alla misura ed al criterio da assumersi per gli indennizzi.<\/p>\n \n La prima Legge sulle espropriazioni per pubblica utilit\u00e0 del neonato Stato unitario d\u2019Italia, \u00a0la\u00a0 Legge 2359 del 1865 (art.39) prevede il ristoro del valore venale del bene espropriato. Il riferimento \u201ccostituzionale\u201d\u00e8 ovviamente Lo Statuto Albertino secondo cui la propriet\u00e0 privata \u00e8 inviolabile, ed il concetto \u00e8 posto tra i principi generali<\/p>\n \n Nella Costituzione repubblicana, viceversa, all\u2019art.42, la propriet\u00e0 privata \u00e8 riconosciuta e garantita dalla legge che ne determina<\/em> i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la \u00a0funzione sociale e di renderla accessibile a tutti<\/em>. Non \u00e8 pi\u00f9 dichiarata inviolabile. L\u2019argomento \u00e8 \u201cdeclassato\u201d nel titolo dei rapporti economici. Tuttavia essa pu\u00f2 essere espropriata solo per motivi di interesse generale e dietro un giusto indennizzo. L\u2019articolo,sia detto per inciso, mostra, e non \u00e8 il solo, il laborioso compromesso tra orientamenti differenti che port\u00f2 alla stesura del testo costituzionale e in particolare qui l\u2019influenza di quella parte dei padri costituenti che la propriet\u00e0 privata l\u2019avrebbe direttamente abolita\u00a0 volentieri.<\/p>\n \n Negli anni \u201970 la Legge per la casa n.865 del 1971 introducendo il valore agricolo medio per le aree extraurbane,come base per la determinazione dei valori di esproprio, e la Legge Bucalossi n.10 del 1977 che introduce la concessione edilizia in luogo della licenza edilizia e separa la propriet\u00e0 dei suoli dal diritto ad edificare il quale \u00e8 \u00a0appunto concesso dallo Stato che lo detiene, con la conseguenza che i suoli possono essere espropriati prescindendo dalla loro vocazione edificatoria, costituiscono un \u201ccorpus\u201d di norme \u00a0che favoriscono l\u2019intervento pubblico mettendolo al riparo dalle tensioni costituite dagli interessi della propriet\u00e0 fondiaria.<\/p>\n \u00a0Come \u00e8 noto, per\u00f2, la sentenza della Corte Costituzionale n.5 del 30 gennaio 1980 dichiarer\u00e0 la incostituzionalit\u00e0 di queste norme dove contrastano con art.3 e art.42 cost. e riafferma lo jus aedificandi che \u201ccontinua ad inerire alla propriet\u00e0\u201d.<\/p>\n Il senso \u00e8 \u00a0anche quello di tutelare secondo l\u2019art. 3 Cost. l\u2019uguaglianza tra i cittadini anche in merito ai rapporti economici. Infatti riconoscere all\u2019espropriato un indennizzo che in forza del tipo di calcolo stabilito dalla legge\u00a0 si allontana di molto dal valore di una libera contrattazione che un proprietario di un bene analogo a quello espropriato potrebbe ottenere configura una forzata diseguaglianza. In questo conta molto il principio, ma diciamo meglio, il fatto, che i valori che il mercato attribuisce ai beni prescindono dalle categorie urbanistiche o catastali di questi. Vale a dire che un terreno ancorch\u00e9 classificato come agricolo se ubicato in posizione di facile urbanizzazione si pu\u00f2 aspettare dal mercato un apprezzamento molto superiore a quello formalmente riconoscibile alla sua categoria. Questo bruto fatto istituisce la questione della diseguaglianza tra dei proprietari di beni in tutto analoghi, dove uno sia espropriato per pubblica utilit\u00e0, l\u2019altro lasciato libero di contrattare il prezzo del suo bene sul mercato.<\/p>\n Il confronto- contrasto tra Legislatore e Giudice delle leggi conosce vicende alterne,\u00a0 e si conclude (per il momento) con le sentenze della Corte Costituzionale 348 e 349 del 2007, che intervengono dopo che la legge 359\/92 all\u2019 art 5bis e il TU degli espropri nel 2001 avevano di nuovo distanziato il valore degli indennizzi dal prezzo di mercato delle aree occupate e\/o espropriate.<\/p>\n Ma, soprattutto, queste intervengono dopo la riforma del titolo V della Costituzione che, sempre nel 2001, ha modificato l\u2019art.117 introducendo un nuovo rapporto con l\u2019ordinamento comunitario europeo e con gli obblighi internazionali. Dice infatti che: \u201c la potest\u00e0 legislativa \u00e8 esercitata dallo Stato e dalle Regioni nel rispetto della Costituzione, nonch\u00e9\u00a0 dei vincoli derivanti dall\u2019ordinamento comunitario e dagli obblighi internazionali\u201d<\/em><\/p>\n Tra gli obblighi internazionali c\u2019\u00e8 sicuramente quello del rispetto della Convenzione Europea per i Diritti Umani firmata a Roma nel 1950 e a Parigi nel 1952. Proprio a Parigi sar\u00e0 firmato il protocollo addizionale alla convenzione che al 1\u00b0 articolo recita: Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno pu\u00f2 essere privato della sua propriet\u00e0 se non per causa di pubblica utilit\u00e0 e alle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale\u2026..\u201d<\/em><\/p>\n Con l\u2019effetto di riportare la propriet\u00e0 privata tra i diritti tutelati da principi generali\u00a0 e sostanzialmente inviolabili. Cosa che per noi in Italia significa, diciamo cos\u00ec, tornare allo Statuto Albertino su un punto in verit\u00e0 assai attenuato dal trattamento che la Costituzione repubblicana riserva alla propriet\u00e0 privata: semplicemente riconosciuta dalla legge<\/em> , ma non difesa come principio costituzionale in s\u00e9.<\/p>\n \n La riforma\u00a0 del titolo V ha dunque l\u2019effetto indiretto di assorbire, in sostanza, il principio CEDU tra i principi costituzionali. Nella costituzione (art.42)\u00a0 si rimanda all\u2019azione della legge, nella CEDU la legge \u00e8 sottoposta al principio generale.<\/p>\n \n Le sentenze della corte costituzionale n. 348 e n. 349 del 2007 dichiarano, dunque, la incostituzionalit\u00e0 dell\u2019art. 5bis della legge\u00a0 359 del 92 e dell\u2019art.37 del TU sugli espropri, proprio in relazione al nuovo art. 117 della Costituzione e dell art.1 del protocollo aggiuntivo della Convenzione Europea per la salvaguardia dei Diritti Umani (CEDU),\u00a0 con l\u2019effetto di riportare di nuovo al valore venale \u00a0le indennit\u00e0 di esproprio e di occupazione. In sostanza ancora al principio della L. 2359\/1865.<\/p>\n \n Questo breve excursus per dire che oggi l\u2019espropriazione per pubblica utilit\u00e0 \u00e8 di nuovo particolarmente onerosa per la PA. L\u2019aspettativa di rendita urbana \u00a0proveniente da attribuzione di nuove destinazioni d\u2019uso che accrescano il valore di mercato di un area\u00a0 destinata sia\u00a0 ad espansione che a trasformazione, \u00e8 pienamente legittimata, e dunque la realizzazione della parte pubblica, l\u2019urbanizzazione primaria e secondaria delle aree pianificate,\u00a0 particolarmente difficile.<\/p>\n \n Se si tiene conto che la principale\u00a0 causa del degrado delle nostre citt\u00e0, che non a caso si riscontra in zone periferiche, ovvero di recente urbanizzazione, si deve alla incompleta realizzazione degli interventi pubblici ed alla carenza di dotazione dei cosiddetti standard, si comprende come il prezzo\u00a0 per le acquisizioni di aree rappresenti un elemento decisivo per la qualit\u00e0 delle nostre citt\u00e0, soprattutto delle loro aree pubbliche. Si pu\u00f2 discutere a lungo su quali siano le molte cause della cosiddetta bruttezza delle citt\u00e0 \u00a0contemporanee, specialmente in Italia dove il confronto con il patrimonio di centri urbani storici di ineguagliabile bellezza \u00e8 particolarmente stridente, ma certo la incompletezza della loro realizzazione e la conseguente incuria fa la prima differenza.<\/p>\n L\u2019ipotesi di Sullo cadde politicamente e la Corte Costituzionale, come abbiamo visto non fa sconti. Come fa, dunque, la PA a costruire \u00a0una citt\u00e0 per tutti garantendo la qualit\u00e0 ed il decoro necessario almeno alla parte pubblica di essa?<\/p>\n Al momento non sembra esserci altra via che quella di evitare del tutto gli espropri aggirando il problema.<\/p>\n \u00a0La disciplina urbanistica ha da tempo ormai prodotto il concetto di perequazione. Concetto che anch\u2019esso si sviluppa da qualcosa che gi\u00e0 la L.1150\/ 42 contiene quando considera la possibilit\u00e0 di pianificare per comparti edificatori. La perequazione non toglie il diritto ad edificare ai proprietari dei suoli che ne rimangono titolari ma lo svincola materialmente dai singoli fondi andando a distribuire sull\u2019insieme del piano le volumetrie reali che vi corrispondono secondo un disegno urbano libero da condizionamenti, giacch\u00e9 \u00e8 superato il conflitto tra chi beneficia di previsioni di edificazione e chi \u00e8 gravato di vincoli preordinati all\u2019esproprio perch\u00e9 proprietario di terreni su cui il disegno urbanistico ha posizionato parti pubbliche: strade, verde, scuole etc..<\/p>\n La perequazione urbanistica risolve perci\u00f2 in un certo modo il problema perch\u00e9 attribuisce diritti edificatori uguali a tutte le aree pianificate e pone la cessione gratuita delle aree destinate alle urbanizzazioni in cambio, appunto, dei diritti edificatori attribuiti che i proprietari delle aree soddisferanno partecipando \u00a0in quota proporzionale alla realizzazione delle previsioni del piano. La PA non spende denaro se non per realizzare le opere di sua competenza che per\u00f2 dovrebbero essere pagate dai contributi per l\u2019urbanizzazione dovuti da parte di chi costruisce, ovvero di chi si avvale del diritto ad edificare che il piano prevede. Nel caso di una PA che non sia in deficit per le spese correnti da colmare con gli incassi derivanti dagli oneri edilizi il cerchio sarebbe chiuso. Sennonch\u00e9\u00a0 neanche questo \u00e8 semplice\u00a0 visto\u00a0 lo stato delle economie dei Comuni, oramai praticamente abbandonati a loro stessi ed alla loro capacit\u00e0 di autofinanziarsi, o limitati \u00a0negli investimenti dall\u2019osservanza al patto di stabilit\u00e0.<\/p>\n \n La impossibilit\u00e0 sostanziale della PA di operare sul territorio mediante espropri onerosi per poi realizzare opere pubbliche egualmente a carico del pubblico bilancio, ha imposto ormai, tra PA e privati proprietari dei suoli e\/o privati capaci di realizzare opere, un rapporto di tipo negoziale. Vale a dire che la PA opera sul territorio ormai frequentemente in regime di partnership con il privato. Questo come \u00e8 intuitivo impone ad essa un requisito in pi\u00f9. Alla capacit\u00e0 di pianificare secondo i bisogni della collettivit\u00e0, che \u00e8 il suo ruolo tradizionale, si deve aggiungere quello di saper attrarre su questo obiettivo l\u2019interesse dei privati: proprietari e imprese.<\/p>\n Non potendo dunque semplicemente liquidare i proprietari dei suoli con somme adeguate n\u00e9 agevolmente pagare direttamente le imprese che appaltano le opere pubbliche, n\u00e9 infine disponendo di competenze e risorse per gestire servizi complessi, la PA \u00e8 costretta a scambiare col partner privato\u00a0 una moneta astratta ma dalle conseguenze molto concrete : i diritti edificatori, che la PA stessa e in particolare i Comuni amministrano mediante la pianificazione urbanistica come loro specifica prerogativa.<\/p>\n Nel piano perequativo l\u2019attribuzione di diritti edificatori omogenei- anzi uguali- a tutti i proprietari dei suoli, con conseguente liberazione a costo zero delle aree per l\u2019urbanizzazione, \u00e8 intrinseca alla pianificazione e nasce con essa. Il che comporta che l\u2019entit\u00e0 di tali diritti \u00e8 stabilita in base alla decisione collettiva e tecnicamente verificabile di quale carico insediativo si pu\u00f2 ragionevolmente attribuire ad un area,ad un comparto, ad una citt\u00e0. \u00a0Diversamente, nel caso di una trattativa puntuale tra PA e propriet\u00e0, finalizzata alla realizzazione di un\u00a0 singolo progetto di trasformazione urbana, la materia della quantit\u00e0\u00a0 di edificabilit\u00e0 che la PA pu\u00f2 attribuire\u00a0 in cambio della cessione gratuita delle aree per spazi ed impianti pubblici e spesso per la realizzazione degli impianti stessi, \u00e8 definita volta per volta. Ed impegna l\u2019amministrazione nella definizione della compensazione urbanistica opportuna.<\/p>\n Sono di questi giorni, ad esempio, la questione del nuovo stadio della Roma e le alterne posizioni dell\u2019amministrazione della capitale sul punto. Dopo una crisi politica, un bel po\u2019 di parapiglia e la sostituzione di un assessore , siamo informati che il Comune di Roma dar\u00e0 il suo assenso alla realizzazione dello stadio proposto da un gruppo privato perch\u00e9 si \u00e8 giunti a tagliare del 50% le volumetrie inizialmente richieste dai privati come compensazione della realizzazione dello stadio stesso e di tutte le infrastrutture necessarie ad urbanizzare la zona. Chi \u00e8 informato dei fatti solo dalla stampa non pu\u00f2 certo valutare se l\u2019equilibrio \u00e8 stato raggiunto senza danno ed anzi con vantaggio per il territorio romano e si deve\u00a0 accontentare del risultato dichiarato senza sapere se si tratta di un obiettivo raggiunto per la citt\u00e0, un atto puramente demagogico o, peggio, un\u2019operazione pesantemente speculativa.<\/p>\n C\u2019\u00e8 da osservare che essendo le citt\u00e0 sempre pi\u00f9 bisognose di trasformazioni del gi\u00e0 costruito, di riqualificazioni delle parti degradate, di recupero e riconversione di siti dismessi, di sostituzione del patrimonio edilizio obsoleto per aumentarne l\u2019efficienza energetica\u00a0 e diminuirne l\u2019impatto sull\u2019ambiente, di modernizzazione ed incremento degli impianti pubblici, e decisamente meno di previsioni di espansione, esse sono impegnate piuttosto su interventi puntuali che non su pianificazioni estese. Almeno non su pianificazioni di tipo tradizionale. Il che comporta un accentuazione del carattere negoziale della progettazione urbanistica. Questo vuol dire anche che la tradizionale aspettativa di rendita urbana che ha caratterizzato le pressioni speculative negli anni dell\u2019espansione, limitata in fondo ad un gioco di posizionamento,\u00a0 si sposta appunto verso la negoziazione con la PA di accordi complessi di cessione di aree e di realizzazione di opere, in cambio di diritti edificatori. E non si consuma diciamo cos\u00ec una volta per tutte ad ogni Piano Regolatore, ma \u00e8 sempre attiva e richiede alla PA un\u2019attivit\u00e0 continua di valutazione\u00a0 e selezione delle proposte di intervento.<\/p>\n \u00a0E\u2019 una PA debole o forte quella che deve adeguarsi ad una modalit\u00e0 simile? Sarebbe un grave errore scambiare la flessibilit\u00e0 che un approccio del genere richiede per debolezza. Credere che una PA minima, con meno vincoli, meno principi condivisi e fondanti, con una visione della citt\u00e0 meno netta e chiara, e soprattutto meno dichiarata, possa essere congeniale alla negoziazione, alla realizzazione di interventi urbani in partnership con le parti private. \u00c8 evidente il contrario. Solo un PA forte, chiara nei suoi indirizzi e totalmente trasparente, che tenga fermo l\u2019obiettivo comune di ottenere il massimo beneficio per la citt\u00e0 e che sia in grado di misurare e dimostrare ogni volta questo beneficio, che abbia saputo costruire una sua visione del futuro del territorio che governa e soprattutto condividere questa visione consentendo il controllo democratico delle aspettative e dei risultati attesi, pu\u00f2\u00a0 negoziare con le forze economiche private facendo si che le aspettative di semplice rendita urbana non distorcano il progetto per la citt\u00e0, ma che le convenienze parziali siano trasformate\u00a0 in ricchezza per la citt\u00e0 e in aumento reale della qualit\u00e0 della vita per tutti. \u00c8 il contrario della deregulation, ma anche dell\u2019ipertrofia del potere burocratico che frena le iniziative e drena tangenti. \u00a0Non \u00e8 per niente facile perch\u00e9 ci vuole una politica autorevole\u00a0 e con capacit\u00e0 costruttive, nulla di simile ai liberismi e populismi che oggi si dividono il campo.<\/p>\n Arch. Massimo Rosolini<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Riceviamo e volentieri pubblichiamo – a mo\u2019 di “resoconto”- le considerazioni dell\u2019arch. Massimo Rosolini, gi\u00e0 assessore all\u2019urbanistica del Comune di Latina, a margine dell\u2019incontro sui temi della rendita urbana organizzato dal FSI di Latina venerd\u00ec 17 marzo. La questione della rendita urbana \u00e8 connessa \u00a0alla crescita delle citt\u00e0,\u00a0 alla loro espansione che trasforma velocemente terreni agricoli in aree fabbricabili. Questo modifica la \u201cstaticit\u00e0\u201d della rendita fondiaria tradizionale nella dinamicit\u00e0 della rendita determinata\u00a0 dall\u2019incremento di valore...<\/p>\n","protected":false},"author":39,"featured_media":15958,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"jetpack_post_was_ever_published":false,"_jetpack_newsletter_access":"","_jetpack_dont_email_post_to_subs":false,"_jetpack_newsletter_tier_id":0,"_jetpack_memberships_contains_paywalled_content":false,"_jetpack_memberships_contains_paid_content":false,"footnotes":"","jetpack_publicize_message":"","jetpack_publicize_feature_enabled":true,"jetpack_social_post_already_shared":true,"jetpack_social_options":{"image_generator_settings":{"template":"highway","enabled":false},"version":2}},"categories":[5110,5111],"tags":[],"jetpack_publicize_connections":[],"jetpack_featured_media_url":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/wp-content\/uploads\/2016\/05\/immagine-FSI.png","jetpack_sharing_enabled":true,"jetpack_shortlink":"https:\/\/wp.me\/p7ZaJ4-7LQ","_links":{"self":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29874"}],"collection":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/39"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=29874"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29874\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":29875,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/29874\/revisions\/29875"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/15958"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=29874"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=29874"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/appelloalpopolo.it\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=29874"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}