Milano, le Olimpiadi e la speculazione

Il 24 giugno 2019 il congresso del CIO, a Losanna, assegna le Olimpiadi Invernali 2026 al tandem Milano-Cortina, preferito alla timida proposta di Stoccolma, dopo un iter che verrà ricordato anche per l’alto numero di candidature evaporate nel corso del procedimento di assegnazione. La contrarietà dei territori ad ospitare i grandi eventi sta sempre più diventando un segno dei tempi, dai No Copa brasiliani all’ultima e più fresca ondata di contestazione in Marocco, con obiettivo i Mondiali di calcio 2030.
Dei quattro fattori che hanno convinto il CIO all’assegnazione spicca l’attenzione nei confronti dell’attrattività turistica di Milano e Cortina, nonostante la tipologia sportiva dell’evento potesse in qualche modo far pensare che i parametri per l’assegnazione fossero altri. Se fossero stati quelli sportivi, in una città come Milano, senza palazzi del ghiaccio a disposizione e di conseguenza senza squadre presenti, in pratica in nessuna delle  discipline che verranno ospitate (l’attività federale del CONI presso il Forum ad Assago rispetto al pattinaggio ne è eccezione) scarse sarebbero state le possibilità di giustificare l’assegnazione.

Appunto il turismo, con l’ormai noto ed approfondito tema della touristification, è il piano attraverso cui osservare il fenomeno olimpico ed in particolare gli effetti di questo sull’intera area metropolitana. Un fenomeno presentatosi sotto l’ombra del Duomo ormai una ventina di anni fa, nella città che si preparava ad ospitare Expo2015, il grande evento in grado di portare anche in questo paese la contestazione contro i mega-eventi catalizzatori di risorse a scapito di quel che in termini generali e semplicistici potremmo definire l’interesse e il servizio pubblico.

Nel decennio che va dal 2010 al 2019, l’aumento dei flussi turistici in città, un tempo capitale industriale italiana, oggi quasi totalmente priva di attività dedicate alla produzione manifatturiera, conta il 41% di visitatori in più. Un aumento interrotto nel periodo Covid, ma che nel 2023 ha presentato un dato superiore, come numero di visitatori, all’era pre Covid. Una dinamica trainata dalla ricca agenda di eventi che in città si susseguono copiosi da settembre a giugno, con picchi osservati ad inizio autunno e ad inizio primavera. Aumento dei visitatori che è interessante mettere a confronto con l’aumento del costo medio del mattone in città, passato dai 1.632 €/mq del 2010 agli oltre 5.000 €/mq del 2024.

Nell’epoca della deindustrializzazione e dell’automazione spinta anche nel campo dei servizi, il turismo, nella vulgata mainstream, è descritto come l’ambito attraverso cui trovare le opportunità di lavoro e di conseguenza di guadagno perse in altri settori.
È una affermazione che ha un qualche senso? Per rispondere è sufficiente affidarsi nuovamente ai “macro numeri”: l’impatto del turismo va osservato rispetto ai redditi dei milanesi e rispetto al costo della vita, su cui rilevante è il peso dei costi per l’abitare. Queste due variabili possono definire o meno la sostenibilità del territorio rispetto ai flussi turistici e comprendere se l’overtourism sia socialmente nocivo o meno. Se di possibilità di guadagno si parla, lo anticipiamo, questo coinvolge solo una parte della popolazione ed esclude un buon 40% dei milanesi.

Rispetto ai redditi, in città persiste un tasso di disoccupazione molto inferiore rispetto al dato nazionale, al 4,3% (rispetto al 6,2%). Questo non è sufficiente per evitare la permanente condizione di emergenza sociale di un’ampia fascia di popolazione, fra cui molti studenti e lavoratori, oltre a chi lavora saltuariamente o non lavora. L’assenza di welfare pubblico e la speculazione immobiliare contribuiscono a creare quel contesto di insostenibilità gestito dal mercato tramite periodici processi di espulsione e di contestuale attrazione di nuova manodopera. Questo anche per via dello specifico milanese nella distribuzione del reddito, sintetizzato nella successiva tabella:

Quasi un quarto dei contribuenti milanesi ha un reddito lordo inferiore a 10 mila euro, 3 punti in meno della media italiana. Più bassa è anche la quota dei redditi medi compresi tra i 10 mila e i 26 mila euro (31%), inferiore di 10 punti percentuali. Ben più alta è invece la quota con redditi più elevati. Il 5% dei contribuenti ha un reddito lordo superiore a 120 mila euro e detiene il 32,8% dell’ammontare complessivo del reddito comunale. Fa sensazione inoltre il dato dei 115.000 milionari presenti in città. A Milano, il 10% della popolazione più ricca detiene circa il 40% dei redditi complessivi, mentre il 10% più povero ne detiene appena lo 0,6%. L’inflazione stimata, al 30% negli ultimi 15 anni, non offre infine sufficienti argomenti poiché, ad esempio, nel paniere non compare il mutuo né altre spese relative all’abitazione, che influiscono enormemente sul carovita in particolare a Milano.

Rispetto al costo del mattone, rimanendo concentrati sulla metà bassa (rispetto al reddito) dei milanesi, poco possibilitata a comprare casa e focalizzata sulle locazioni, va considerato in primis che l’affitto assorbe in media il 50% del salario mensile. Il 70 % degli under 35 che vive in una casa di proprietà ha ricevuto supporto economico dai genitori. E il 30% senza supporto? Circa il 70% dei residenti vive in una casa di proprietà. Si stima che più di 18.000 abitazioni siano destinate agli affitti brevi. Rispetto all’edilizia popolare, si parla di importanti piani di vendita (in particolare a fine anni Novanta e negli anni zero) che hanno comportato 25.000 abitazioni in meno, fra proprietà regionali e comunali, dall’entrata in vigore della legge 560/93.

Rispetto invece alle possibilità di acquisto, i prezzi medi del mercato permettono al salario medio milanese, spinto molto in alto dai super redditi, quindi di 2.538 euro al mese (il valore mediano è evidentemente più basso), un affitto di abitazione da 35 mq, considerando i 23,60 €/mq mensili di media (valutazione di Immobiliare.it) e la sostenibilità nei pagamenti (definita in via informale in ambito finanziario nella misura di 1/3 max del reddito disponibile dedicato all’affitto). Se non è facile vivere a Milano per chi guadagna 2.500 euro al mese, per altri è facile investire sul mattone, quindi accumulare e guadagnare grazie alle importanti rendite ottenibili, direttamente proporzionali all’aumento del valore degli immobili.
Non è stata solo la turistificazione a definire questo livello di disuguaglianza e quindi questa radicale polarizzazione sociale, ma occorre ammettere che ne è stata alfiere. Ad oggi, a determinare l’emergenza sociale in atto non è di certo la differenza nella capacità produttiva degli individui, ma la differenza nella capacità di valorizzare i propri patrimoni, per chi li possiede: è questo che crea un solco nella città. C’è un problema di disuguaglianza sui redditi da lavoro ma al contempo la fossa è scavata dai redditi da capitale. La città vetrina, la città evento, l’overtourism, chiamatela come vi pare, impoverisce chi produce ed arricchisce chi specula e vive di rendita.

La polarizzazione sin qui descritta non è certo una novità per Milano, fino agli anni Ottanta capitale industriale, per cui città operaia, ma anche capitale finanziaria, per cui città di banchieri e finanzieri. La trasformazione del tessuto urbano, che ha portato per esempio una ex fabbrica di automobili a diventare un centro commerciale (sia al Portello che ad Arese), una fabbrica di pneumatici a diventare un’università con annesso un polo culturale (Bicocca), è stata condotta dalla classe vincitrice del precedente ciclo di accumulazione che, però, ha ridefinito la propria compagine. A dominare ora non sono più le famiglie del capitalismo casereccio italico (Ligresti, Zunino, Cabassi) ma le SGR (Società di gestione del risparmio), società dotate di volumi finanziari ben più consistenti e con un orizzonte internazionale, che hanno rifigurato Milano da Citylife in poi e che continuano ad imperversare lungo tutta l’area metropolitana, andando di volta in volta ad aggredire gli spazi maggiormente in grado di realizzare profitti. Questo è il nuovo vero grande ciclo in grado di muovere l’economia milanese e di realizzare in termini pratici la forma di città di cui sommariamente (e superficialmente, in termini prevalentemente statistici) abbiamo sin qui presentato il volto socioeconomico.

La città vetrina delle Olimpiadi 2026 diviene famelica di spazi da valorizzare, ergo da monetizzare (possibilmente senza versare alle casse pubbliche oneri o monetizzazioni), in particolare se a costi contenuti (di modo da amplificare le plusvalenze).
Divengono così interessanti due tipologie di zone: gli spazi pubblici e i quartieri a basso costo d’acquisto. L’assegnazione delle Olimpiadi collegate al progetto di COIMA, Prada e Covivio sullo Scalo Romana – uno spazio pubblico di quasi 200.000 mq alle porte di Corvetto, un quartiere con i valori immobiliari più bassi della città, ovvero Corvetto, distante però solo 6 fermate di metro da Duomo – risulta quindi tutto fuorché un caso.
Come anche il progetto PalaItalia in collegamento col nuovo quartiere Santa Giulia, anch’esso inevitabilmente valorizzato dall’ingente investimento pubblico prodotto per la realizzazione di un evento in cui il guadagno appare essere quasi esclusivamente privato.

Se l’effetto olimpico è visibile su tutta l’area metropolitana, in particolare il progetto che avrà sede nell’ex Scalo Romana, dopo la parentesi del villaggio olimpico, è utile a comprendere le dinamiche urbane in atto a causa del grande evento.
In primis siamo davanti ad uno spazio ex pubblico, totalmente non edificato, che diviene uno spazio privato edificato al 50%, con punte verticali in grado di decuplicare i volumi ed i profitti. Accessibilità degli immobili in costruzione: quasi zero (quasi perché, per ottenere sgravi fiscali, verranno realizzati anche alcuni appartamenti erp, ma di numero risibile rispetto al resto dell’operazione).
In secondo luogo, sul territorio limitrofo si assiste ad un importante impennata dei prezzi delle case. La prossimità col quartiere Corvetto, prevalentemente popolare e sede di un numero importante di case popolari concentrate in particolare fra Piazzale Gabrio Rosa, Via Mompiani, Via Barzoni, Via dei Cinquecento, Via Polesine e Via Ravenna, ha offerto bassi prezzi iniziali che in breve sono lievitati. Non è mai semplice definire tale dato, in parte gonfiato dall’aspettativa dei proprietari e dalla propaganda dei venditori, ma il 14 aprile scorso il quotidiano “Il Giorno” stimava una crescita dei valori in 5 anni del 38%. La tendenza, spinta dal mercato ha anche alimentato piani di vendita di edilizia popolare (Via Barzoni) e di enti previdenziali (Enpam in Via Sulmona ed in Via Valla nel vicino quartiere Stadera), creando tensioni anche all’interno dei caseggiati popolari non in vendita ma ora accerchiati dalle spinte speculative.

Fra le categorie in sofferenza rispetto all’emergere del nuovo modello Milano compaiono anche gli studenti, per cui i prezzi d’affitto sono diventati, per molte famiglie, proibitivi, e per cui la presenza di studentati diventa un elemento di interesse cittadino. Agli studentati presenti in zona Bocconi, gestiti direttamente dall’università, si sommano quelli realizzati, sempre tramite iniziativa privata, da Hines Sgr Spa: sono questi ultimi studentati come Aparto, in cui i prezzi superano i 900 euro per stanza singola con cucina in condivisione con almeno 8 persone. Anche all’interno del nuovo Scalo Romana vi saranno alloggi per studenti: Coima offrirà 1.700 posti letto con costi medi di 864 €/mese. Oppure lo studentato inserito in un progetto in cui si forniranno 220 abitazioni in edilizia convenzionata al prezzo di 3.800 €/mq. “Ho visto gli 850 euro al mese di media: buono per Milano, ma forse una limatina a ribasso si poteva fare”: questo il commento del ministro delle infrastrutture dopo aver promosso, a sostegno del progetto, l’intervento pubblico per ulteriori 7 milioni di euro. Un intervento giustificato dall’interesse collettivo dell’opera, che produrrà in realtà profitti per privati (COIMA) e scarsa accessibilità per la collettività a medio o basso reddito. Altri soldi pubblici utili alla “Milano bene”.

Sul resto del territorio sono emersi, in prossimità del contesto olimpico, fenomeni di spoliazione della città pubblica e delle sue strutture che meriterebbero un approfondimento a parte: i mercati comunali coperti e gli impianti sportivi sono divenuti negli ultimi anni oggetto di vendita e fortemente ri-connotati e divenuti esclusivi per via dei prezzi al consumo offerti. In entrambi i casi la transizione è stata gestita direttamente dal Comune di Milano tramite due società gestite in house: MilanoSport e So.Ge.Mi.

Va infine rilevato l’impatto delle Olimpiadi sul fenomeno sportivo, molto sinteticamente riassumibile sia nel caso si intenda sport praticato, sia nel caso si intenda sport vissuto come spettatore. Nel caso dell’attività sportiva si sottolinea la parabola di MilanoSport, di cui ricordiamo la diminuzione degli impianti in gestione (-30% negli ultimi dieci anni, oggi limitato ad 8 impianti aperti), l’aumento considerevole dei prezzi degli abbonamenti per l’accesso libero alle piscine dal settembre 2025 e la continua apertura di palestre/centri benessere privati. Il resto degli impianti sportivi milanesi è connotato da infiltrazioni della ndrangheta (in particolare in ambito Padel, ci sono diverse inchieste giudiziarie, alcune delle quali arrivate a sentenza) e difficoltà di gestione che spesso hanno comportato debiti e chiusure. Si moltiplicano  palestre stile Virgin, con l’attività sportiva che diventa fitness e con lo spirito di aggregazione che si tramuta in benessere individuale (a caro costo e bassi stipendi per chi vi lavora).
Altrettanto facilmente riassumibile è il lascito relativo ad impianti sportivi dedicati allo sport professionistico e quindi al pubblico e agli appassionati: non ci saranno nuovi impianti dedicati allo sport. Il PalaItalia sarà un impianto privato che ha potuto godere di agevolazioni fiscali perché considerato opera di interesse pubblico, proprio perché ospiterà per 15 giorni i giochi olimpici. Quello sarà però, per quel che si può comprendere al momento, l’ultimo evento sportivo che ospiterà, poiché la struttura non è dotata di attestazione di idoneità per competizioni di un certo livello e per la pratica sportiva. Le Olimpiadi vi si stanzieranno solo tramite una deroga prefettizia. Si limiterà quindi, come è facilmente presumibile, ad ospitare eventi musicali (in linea con l’attività usuale della proprietà: CTS Eventim). Non male per un’opera i cui extracosti al momento ammontano a 67 milioni di euro, 21 dei quali coperti dal governo repubblicano, con buona pace dei contribuenti e sommo gaudio della proprietà.

Quale Milano quindi vivremo dopo le Olimpiadi?
Chi riuscirà a rimanere in città – prospettiva non semplice, come confermato dal dato residenti dal 2010 al 2019, per cui alle 533 mila nuove residenze si sono affiancate le 357 mila dipartite – troverà verosimilmente nuovi grandi quartieri dominati dal lusso dei nuovi palazzi dirigenziali (vedrà ultimato Symbiosis, il centro dirigenziale realizzato da Covivio ad ovest di Corvetto) e le nuove abitazioni di lusso, dai costi superiori molto spesso oramai ai 10 mila euro/mq. È questo il caso, finito agli onori della cronaca giudiziaria, del BoscoNavigli. Si compone così la realtà di una città dove la polarizzazione tra ricchi e poveri, sostenuta anche dalla flat tax sui redditi di fonte estera, diverrà sempre più radicale. Dove i bassi costi degli oneri di urbanizzazione e l’alta domanda di immobili ad alto costo, dovuta anche alle possibilità di sfruttare questi per scopi turistici, permetteranno di costruire a discapito delle più comuni regole di convivenza e di qualsiasi normativa urbanistica, purtroppo scarsamente difendibili tramite il percorso giudiziario poiché tossiche più da un punto di vista politico che normativo. Continuerà il festival degli eventi e la migrazione in città dei grandi gruppi multinazionali, a lucrare sul territorio e ad estrarre dati.

Non c’è quindi speranza per la Milano post 2026?
In realtà una serie di elementi ci fanno pensare a un periodo post olimpico meno tranquillo e pacifico di come alcuni lo immaginano, lo sperano, o lo vogliono più concretamente imporre, attraverso politiche securitarie che mirano ad alzare il livello della sorveglianza anche attraverso nuove assunzioni di forze dell’ordine (a scapito dei servizi sociali), nuovi strumenti legislativi (le più di 60 nuove fattispecie penali oltre che il “minnitiano” Daspo urbano), nuove campagne mediatiche pro decoro e nuove tecnologie.

Innanzitutto la disuguaglianza e la spinta all’arricchimento di una fascia ristretta della popolazione agisce negativamente sui consumi e se, seppure a livello locale, questo può essere sopperito dal continuo aumento dei turisti e dalla sostituzione dei milanesi con milanesi maggiormente benestanti, c’è un limite materiale all’espansione e le tendenze alla crescita del turismo mondiale sono oggetto di fluttuazioni. Per esempio, va valutato il problema della competizione fra luoghi e di quanto questa, non regolata, possa produrre fenomeni auto-distruttivi difficili da contenere. Oltre al fatto che la schiera degli sconfitti dalla competizione urbana non necessariamente troverà accettabile il verdetto. L’eccesso di consumo di suolo rende inoltre irragionevoli le politiche urbane (ed espone maggiormente l’ambiente urbano alle intemperie ed agli eventi estremi) e l’assenza di servizi a contorno delle nuove edificazioni può comportare crisi e disagi a livello di quartiere non sempre governabili e non sempre colmabili dall’intervento pubblico, devoto agli equilibri di bilancio per cui limitatamente attivo.

La nuova città per ricchi, dove i ricchi prelevano molto più di quel che forniscono, continua a necessitare di manodopera impossibilitata a dormire in zona e l’automazione ad oggi offre soluzioni poco convincenti, in particolar modo se pensiamo ai servizi manuali di base, su cui il sottobosco delle cooperative garantisce un esercito di lavoratori pagato ben meno del reddito sostenibile per garantirsi un affitto.
La pace sociale non è necessariamente l’unico orizzonte percorribile della nuova Milano: arriverà il giorno in cui i Navigli diverranno, da attrazione per studenti e turisti, il porto di una nuova grande era della pirateria?

FONTE:https://gliasinirivista.org/milano-le-olimpiadi-e-la-speculazione/