Reintrodurre l’equo canone: la bolla immobiliare deve essere sgonfiata e non deve più essere gonfiata

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  1. Alba C. ha detto:

    Considerazioni giustissime, ma lo faranno?
    Dobbiamo riflettere su una cosa (o più di una…)
    C'è sempre un motivo quando una legge giusta viene abrogata.
    Il motivo è sempre uno: l'interesse a speculare sulla determinata cosa.
    C'è un motivo se negli Usa fu abrogata la Glass-Steagall o se molti anni prima fu abbandonato il Gold-Standard…e alla fine questi sono tutti pezzi dello stesso puzzle se ci riflettiamo bene.
    Quello che voglio dire è che l'equocanone "forse" è stato abbandonato proprio per gonfiare la bolla…
    ;(

  2. stefano.dandrea ha detto:

    Cara Alba,

    io e te siamo quasi sempre d'accordo e forse addirittura sempre. Diciamo che l'equo canone è stato abolito per valorizzare il capitale immobiliare e quindi le rendite. Aggiungi la politica di bassi tassi di interesse, i prestiti trentennali e quarantennali e persino portabili agli eredi, le agevolazioni fiscali per chi paga rate di mutuo e la mancata previsione di analoghe agevolazioni per chi paga il canone di locazione, la svendità del patrimonio edilizio pubblico (che calmierava in parte i prezzi) e la estinzione di ogni programma di edilizia cooperativa e popolare ed ecco la bolla. La legge crea il mercato. La domanda e l'offerta dipendono dal quadro normativo. Si la bolla è stata voluta o almeno è stata volontariamente provocata.

    Ciao

  3. Tonguessy ha detto:

    Mi permetto di aggiungere qualche nota al bell'articolo qui sopra.
    Negli ultimi quindici anni sono stati cementificati/asfaltati oltre 3 milioni e mezzo di ettari di terreno, consegnandoci un triste primato europeo. La Liguria è in testa alla classifica nazionale, con uno straordinario 45,55% di suolo libero cementificato tra il 1990 ed il 2005.
    Nel periodo 1950-2005 il suolo libero italiano è passato da 30 milioni di ettari a meno di 18 (-40,65%)
    Un altro primato che nessun lavoratore europeo ci invidia è la spesa per l'edilizia sociale (ovvero edilizia che lo Stato mette a disposizione dei ceti meno abbienti). Se nel 1984 ci furono 36mila abitazioni edificate con sovvenzionamenti pubblici, nel 2004 siamo già a 1800.
    Nel 2005 il 35% del patrimonio abitativo olandese era relativo ad abitazioni sociali, contro uno splendido 4% italiano.
    http://dipiter.unical.it/Materiale_didatt_ciccone/ingegneria_del_territorio/Paesaggio,%20relazione%20Provincia%20RM%20%20%20%20%20%20%20%20%20%2011.10.07.pdf
    Ovvio che nel quinquennio successivo al periodo preso in considerazione dell'articolo del link le cose sono peggiorate.
     
    Un aspetto "positivo" riguardo alla bolla immobiliare è che essendo andati i prezzi oltre le reali possibilità di acquisto (tenendo presente l'attuale crisi) si sta assistendo ad un lento ma inesorabile dietro-front in Italia, e ad una debacle impressionante negli USA (e forse anche Spagna).
    Ciò che mi preoccupa di tutto questo è che lo sciacallaggio si sposti dal mattone al pane, ovvero che ci siano speculazioni sempre maggiori sui prodotti alimentari. Mentre ci si può adattare a vivere in una baracca (succedaneo dell'abitazione), non si possono trovare cibi di ripiego. 
    Mi auguro quindi che si riesca a trovare il modo per investire nell'edilizia sociale e ridimensionare così le cifre terribili di esposizione al debito che l'acquisto della casa (diritto costituzionale) impongono al già magro bilancio familiare dei lavoratori italiani del nuovo millennio.

  4. lucio ha detto:

    Ho molto apprezzato quest'articolo e, in generale, i toni originali del vs sito, segnalatomi da un amico comune. Mi sento però di contribuire con alcune riflessioni:
    1) la speculazione edilizia non trova il proprio humus nella liberalizzazione delle rendite, quanto in un non avveduto controllo del credito: negli anni cui vi riferite il vero motore della crescita dei prezzi è stato il sistema creditizio e le politiche lasche di affidamento; il mercato dei mutui ha a sua volta avuto grande linfa dalla facilità con la quale il rischio creditizio legato ai mutui fondiari veniva ceduto al mercato tramite lo strumento delle cartolarizzazioni: non è un caso se la spirale dei prezzi ha avuto una sensibile accelerazione dopo il 99 (anno di approvazione della legge italiana sulle cartolarizzazioni); ulteriore riprova ne viene dal fatto che dal 2007 il mercato si è sostanzialmente fermato e le quotazioni vengono "mantenute alte" dall'artificioso allungamento dei tempi di vendita;
    2) la speculazione edilizia non è necessariamente un male: l'incremento dei prezzi degli immobili determina – come effetto collaterale "positivo" – un rafforzamento del settore dell'edilizia di nuove costruzioni e un ampliamento del mercato: in poche parole ci sono più case a disposizione e a prezzi più ragionevoli (ovviamente in zone sempre più decentrate, ma meglio che sotto i ponti); è evidente che il calmiere dei prezzi renderebbe le nuove costruzioni molto meno profittevoli e dovrebbe essere necessariamente accompagnato da una seria edilizia popolare, che mi sento francamente di ecludere dato lo stato fatiscente della finanza pubblica italiana;
    3) L'imposizione di un regime di prezzi amministrati determina di solito la nascita di un "mercato nero" e un ulteriore incentivazione all'evasione; prevengo la facile obiezione del "ma tanto l'evasione c'è comunque" e contropropongo l'aliquota secca del 12.5% come per le attività finanziarie (il che sarebbe coerente con la classificazione dell'investimento immobiliare quale forma privilegiata di investimento del risparmio privato);
    grazie per lo spazio.
    lucio

     

  5. Claudio Martini ha detto:

    ottimo pezzo. per propalare il concetto:
    "La crisi finanziaria è stata provocata da una bolla immobiliare, l'equo canone previene la speculazione e assicura una casa per tutti, se non sostieni l'equo canone vuol dire che desideri  la miseria generalizzata"
    ecco come  ci si potrebbe porre. Poi si potrebbero buttare al macero pubblicazioni quali il mio testo di economia politica (28, mi è andata bene), che dopo due paginate di grafici conclude: "L'introduzione dell'equo canone, dunque, sicuramente non comporta un beneficio per la comunità, e può procurare un danno a coloro ai quali dovrebbe arrecare un beneficio."
    Un giorno dovremmo scrivere un bell'articoletto sul grado di infiltrazione dell'ideologia mercatista/neoliberista/american-sionista nelle università di questo disgraziato paese.

  6. stefano.dandrea ha detto:

    Caro Lucio,

    in primo luogo ti ringrazio. Poi rispondo.

    Concordo con il punto 1). Fin dal Manifesto del fronte popolare italiano (http://www.appelloalpopolo.it/?p=22) ho segnalato ciò che dici e ipotizzato rimedi. Poi, oltre a vari cenni in diversi articoli, ho pubblicato la audizione parlamentare dell'avv. Agostino D'Antuoni sul credito al consumo e immobiliare (http://www.appelloalpopolo.it/?p=1698). Resta il fatto che la fissazione di una rendita equa concorre con altri strumenti normativi ad impedire la lievitazione dei prezzi (i proprietari dei terreni non potranno pretendere la somma che hanno preteso ma una somma più bassa, ecc. ecc.).

    Sono in disaccordo politico (non tecnico) sul punto 2). Sia perché implica l'accoglimento della ideologia della crescita (che io rifiuto), sia perché comporta il consumo del territorio e della bellezza (vedi l'importante commento di Tonguressi, che precede il tuo), sia perché in Italia abbiamo tante case da ristrutturare, sicché l'edilizia dovrebbe essere indirizzata verso le ristrutturazioni, da consentire soltanto se il progetto prevede un altissimo livello di risparmio energetico.

    Quanto al punto 3) posso osservare che mia moglie, che è giudice civile, si è occupata di locazioni e aveva centinaia di cause in cui gli inquilini richiedevano ciò che era stato pagato in eccesso (l'abolizione del dicembre 1998 non ha riguardato i contratti in corso, cosicché i contratti ad equo canone sono scaduti fino al dicembre 2002). Perciò gli inquilini, se volevano, recuperavano il nero. E se non volevano, la ragione stava, talvolta, nel fatto che tutto sommato il locatore aveva previsto un prezzo, a loro modo di vedere, equo.

    L'aliquota secca del 12,5 per le rendite finanziarie non la vuole più nessuno. Ora anche Fini ha posto l'obiettivo di alzarla al 25 o al 22 o al 20 % (non ricordo) e se rifletti è uno sconcio morale. In europa dappertutto si aggire intorno al 20 o è superiore (nel parlamento italiano è in discussione una norma che prevede la cedolare secca del 20% per le rendite immobiliari). Ma l'europa si interessa dell'IVA, che è una imposta sul consumo finale, non della imposta sulle rendite. Rifletti. Tu svolgi, poniamo, il lavoro di avvocato e sul tuo reddito lordo, eventualmente di 40.000 euro, paghi imposte che per buona parte di questo reddito finiscono per superare il 20% e, credo, per arrivare al 33%. Poi, per ragioni di famiglia sei proprietario di tre immobili, che non solo si valorizzano del 17% l'anno, ma ti danno una rendita rispetto alla quale paghi il 12,5%. E' evidente che tu hai più interesse ad opporti ad una cedolare secca del 30% che all'abolizione dei minimi tariffari, che faranno scendere il tuo reddito o lo faranno crescere meno di quanto sarebbe cresciuto. E' assurdo. Non si tratta di socialismo ma di ideologia borghese, la quale nacque per combattere le rendite. Che esistano difficoltà (e impossibilità a causa del fatto che il potere politico è in mano, ormai, a ceti medio alti o ricchi) a fissare una cedolare secca del 30% è un conto. Che sia giusto opportuno e sacrosanto, da tutti i punti di vista, che la rendita venga tassata in misura maggiore del lavoro, non può essere negato.

    Quanto al nero, basterebbe prevedere che in mancanza di registrazione del contratto o in caso di registrazione di contratto con prezzo simulato nulla è dovuto e il conduttore gode gratuitamente dell'immobile (stai sicuro che il nero scomparirebbe). La Corte Costituzionale si è espressa sempre in senso contrario, se non erro, alla subordinazione dei diritti soggettivi agli adempimenti fiscali. Ma io, che non conosco quelle sentenze, non sono riuscito a trovare una norma costituzionale che possa fondare le decisioni della Corte Costituzionale.

    Ciao e grazie

  7. lucio ha detto:

    Caro Stefano,
    sul punto due prendo atto della "distanza" politica e spero di poterla segnare ogni volta che sarà necessario (ti farà piacere, se ho bene inteso lo stile della casa);
    sull'aliquota secca  – metto immediatamente in pratica – e ti segnalo che a mio parere e in linea di principio qualsiasi tassazione del risparmio dovrebbe è di per sè immorale, giacché il risparmio è il residuo di un reddito da lavoro (auspicabilmente già tassato in precedenza) e non il frutto del caso; mio malgrado propongo l'ulteriore "taglia" del 12,5% come male minore rispetto al 23-30-43%;
    quanto alla Corte sono sostanzialmente d'accordo sulle tue conclusioni.
    cordialità
    ldg
     

  8. stefano.dandrea ha detto:

    Caro Lucio,

    la Costituzione incoraggia e tutela il risparmio. Ciò significa che esso va salvaguardato dall'inflazione (se è monetario) o, se è immobiliare, che la rendita (o il vantaggio di vivere in una casa propria senza pagare canoni) + la rivalutazione devono pareggiare i costi di matenimento e le imposte. Non significa che il risparmio debba moltiplicarsi. Perciò il problema è se e come tassare la rendita, non come tassare il risparmio.

    Alla prossima 

  9. marco ha detto:

    Ottimo articolo e livello del dibattito molto alto. Mi piacerebbe partecipare ma per limiti culturali mi permetto soltanto di aggiungere qualche dato "pratico", desunto dalle pagine di Repubblica degli ultimi mesi:
     
    La "bolla immobiliare" è sgonfia, sotto ai livelli del 1999:
    COMPRAVENDITA DI CASE IN ITALIA (Fonte: Nomisma 2010)
    1996: 483.000
    1997: 525.000
    1998: 578.000
    1999: 642.000
    2000: 690.000
    2001: 681.000
    2002: 762.000
    2003: 762.000
    2004: 804.000
    2005: 833.000
    2006: 845.000
    2007: 815.000
    2008: 684.000
    2009: 609.000
    2010 (proiezione): 620.000
     

    QUANTO RISPARMIEREBBE IL PROPRIETARIO CON LA CEDOLARE SECCA?
    Da quanto si deduce da questo articolo, ben poco:
    http://www.lavoce.info/articoli/pagina1001715.html
    Come al solito se le riforme le fa Tremonti bisogna stare molto attenti
     
    ARMONIZZAZIONE RENDITE
    La proposta di Fini è di portare la tassazione delle rendite al 25%, che non sarebbe comunque un'armonizzazione con la tassazione delle forme più blande di risparmio, ora al 27%, sotto forma di conti in banca.
    ideologicamente parlando, concordo con Stefano, bisogna tassare la rendita e premiare il lavoro "vivo", e l'equo canone può essere uno strumento valido.

  10. stefano.dandrea ha detto:

    Grazie Marco.

    Preciso soltanto che la bolla immobiliare non si è sgonfiata, perché le vendite sono diminuite ma i prezzi non ancora. Chi fa il costruttore, non è che possa cambiare mestiere e quindi sta costruendo, con costi che se anche in parte dimninuiti non è detto saranno compensati.

    Poi bisogna distinguere tra chi (pochi) costruisce con soldi suoi. Questi se la caveranno. E chi (i più) costruisce con soldi delle banche. Questi ultimi stanno costruendo case che in gran parte "sono delle banche", le quali, fino ad ora hanno semplicemente l'ipoteca.

  11. Andrea65 ha detto:

    Dovreste approfondire l'iniziativa credo fatta a Roma del Mutuo Sociale, ovvero il Comune/povincia/regione si riappropria di aree abbandonate, indice una gara d'appalto per costruire complessi residenziali che poi vengono in parte venduti con mutuo a prezzi calmierati ed agevolati,in parte affittati ad equo canone ed in parte a canoni popolarissimi…ed il Proprietario istituzionale non ci lucra nè ci perde.Purtroppo solo Casa Pound , che io sappia, ne propaganda l'iniziativa.  

  12. Claudio Martini ha detto:

    Attenti, il mutuo sociale è una corbelleria, già smascherata un bel pò di tempo fa

    http://www.marxists.org/italiano/marx-engels/1872/abitazioni/qa-1pa.htm

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